Az utóbbi időben alapjaiban változtak meg az ingatlannal kapcsolatos áfa-szabályok. Egyrészt a közösségi jog új ingatlan fogalmat vezetett be, ami a magyar szabályozás szempontjából is kötelezően irányadó. Másrészt az építőiparral összefüggő fordított adózás áfa-szabályai először 2023-tól, majd 2024-től is jelentős változáson estek át. Harmadrészt az ingatlanértékesítés szabályai is jelentősen módosultak 2023-tól. Ezeknek a szabályoknak az ismerete nemcsak az építőipari cégeknek, illetve az ingatlant értékesítőknek, hanem az azoktól számlát befogadóknak is kulcsfontosságú. Kiknek szól az előadás? Mindenkinek, aki ingatlanügyekkel foglalkozik, akár számlakibocsátóként, akár számlabefogadóként.

Tematika:

Ingatlannal összefüggő kiemelt ÁFA és számlázási kérdések: ■ Ingatlanértékesítés eltérő áfa kezelése és számlázása az egyes ingatlan fajták szerint: építési telek, félkész ingatlan, új ingatlan, régi ingatlan, beépítetlen ingatlan ■ Ingatlan beszerzéshez és bérbevételhez kapcsolódó adólevonási szabályok ■ Építőiparnál felmerülő fordított adózás a korábbi és a 2024-től hatályos szabályok tükrében ■ Lakóingatlan fogalma és speciális kezelése az értékesítésnél, a bérbeadásnál és a beszerzésnél/építésnél ■ Ingatlan bérbeadása (lakóingatlan és egyéb ingatlan bérbeadás, garázsbérbeadás eltérő kezelése) ■ Rövid távú bérbeadás, elektronikus platformon keresztüli bérbeadás, kereskedelmi szálláshelyszolgáltatás ■ Adókötelessé tétel ■ Ingatlan értékesítésének és az ingatlan bérbeadásának a szabályai (adókötelezettség, adómentesség, fordított adózás) ■ Egyes ingatlan kategóriákkal (építési telek, lakóingatlan, félkész, új ingatlan, beépítetlen ingatlan stb.) kapcsolatos áfa levonási szabályok

Ingatlan értékesítése: ■ Egyenes adózással történő értékesítés típusai (építési telek, még használatba nem vett ingatlan, 2 éven belül használatba vett ingatlan) ■ Építési telek fogalma ■ 2 éves időszak számítási szabályai és az időszak újraindulása, példák ■ Átalakítási munkák minősítése ■ A funkcióváltáson, illetve az önálló rendeltetési egységek számának változásán átesett ingatlanok értékesítésére vonatkozó speciális szabályok ■ Adókötelezettség választásának feltételei és időtartama az ingatlanértékesítésnél ■ Lakóingatlan és az egyéb ingatlan elkülönítése ■ Mikor alkalmazható az 5%-os áfa-kulcs? ■ Az 5%-os áfa kivezetésével összefüggő átmeneti rendelkezések – Adómentes értékesítés ■ Mi a különbség az adómentes és a fordított adózású értékesítés között, mikor melyiket kell alkalmazni az ingatlan eladására? ■ Van-e hatása az ingatlan eladásának áfa kötelezettségére annak, hogy áfával vagy anélkül szerezte be vagy annak, hogy ki a vevő? ■ Magánszemélyeknél, egyéb nem áfa-alanyoknál mikor keletkeztet adóalanyiságot az ingatlan-értékesítés?

Ingatlan bérbeadása: ■ Tárgyi mentesség és a választható adókötelezettség szabályai ■ Figyelési időszakra vonatkozó szabályok ■ Ingatlan-bérbeadáshoz kapcsolódóan átterhelt költségek áfa-minősítése az új időszaki elszámolásos szabály tükrében, példák ■ Bérbeadás számlázása (időszaki elszámolás és a tényleges teljesítési időpont figyelembe vétele, számlakorrekció, utólagos számlázás) ■ Devizás ingatlanbérlet ■ Kereskedelmi szálláshely szolgáltatás, parkolási szolgáltatás fogalma, áfa-minősítése ■ Ingatlannal tartósan összekötött gép, berendezés bérbeadása ■ Garázs, parkoló bérbeadás, parkoló biztosítása ■ Közterület-hasznosítás ■ Ingatlan-bérbeadásnál felmerült költség-hozzájárulások áfa-minősítés

Ingatlanhoz kapcsolódó adólevonás: ■ Levonási tiltások és korlátozások ingatlanhoz kapcsolódóan ■ Gazdasági tevékenységhez kapcsolódó használat ingatlannál ■ Átalakítás alatt lévő ingatlanhoz kapcsolódó áfa-levonás ■ Irodának, telephelyek, lakóingatlannak minősülő ingatlanra vonatkozó szabályok ■ Lakóingatlanra vonatkozó speciális szabályok ■ Továbbértékesítési, tovább-bérbeadási cél fogalma és jelentősége ■ Funkcióváltás hatása utólag az áfa-levonásra ■ Levont áfa utólagos visszafizetésének szabályai ■ Áfa utólagos visszaigénylésének szabályai ■ Vegyes funkciójú ingatlanokkal kapcsolatos áfa-levonás ■ Arányosítás bevételi alapon és természetes mértékegység alapján ■ Ingatlanértékesítés, ingatlanbérbeadás, szerepe az arányosításnál a levonási hányad számítása során ■ Az áfa levonás változása, ha funkcióváltáson megy át az ingatlan ■ Mikor kell visszafizetni az ingatlannal kapcsolatban levont áfát? ■ Mi a teendő, ha adókötelesen vásárolta az adóalany az ingatlant és adómentesen vagy fordította adózással adja el? És mi a helyzet fordított esetben?

Ingatlanhoz kapcsolódó fordított adózás: ■ Fordított adózás az ingatlan értékesítésekor ■ Ingatlan építésével összefüggő fordított adózás ■ Eltérő feltételekkel kell alkalmazni a generálkivitelezőnél és az alvállalkozónál a fordított adózást ■ Fordított adózás a nyílászáró beépítésénél, tereprendezési munkálatoknál, a hatósági engedély új fogalma, az ingatlannyilvántartásba bejegyzendő ingatlan fogalma stb. ■ Fordított adózás az ingatlannál (fordított adózás esetei, kapcsolódó fogalmak értelmezése, a főügylet és járulékos ügylet fogalom és jelentősége a fordított adózásnál, fordított adózás alá eső ingatlanértékesítési ügyletek – példák) ■ A 2023-tól és a 2024-től hatályos szabályok magyarázata ■ A fordított adózás érvényesülése a számlázási láncon a korábbi és az új szabályok szerint

Ingatlan mint tárgyi eszköz: ■ Ingatlan, mint tárgyi eszköz az áfában, a minősítés jelentősége ■ Áfa-fizetés a funkcióváltás vagy az áfabeli státuszváltás miatt ■ Figyelési időszak kezdő időpontja és számítása ■ Tárgyi eszközhöz kapcsolódó utólagos korrekció érvényesülése ingatlannál ■ Később ráaktivált beruházási értékek minősítése a figyelési időszaknál ■ Áfa-korrekció évek között és az értékesítéskor

Közműberuházás: ■ Közmű, mint ingatlan, közmű létrehozása, bérbeadás, jogátengedés, üzemeltetésre átadás, tulajdonba adás áfája, infrastrukturális beruházások áfa-minősítése

Számlázás, számlakorrekció az ingatlanügyleteknél: ■ Adólevonás tárgyi feltételei, helyes bizonylatolás, számlakorrekciók esetei és áfa-elszámolása

Ingatlanlízing áfája: ■ Lízing fogalma az Áfa tv. szerint ■ Lízing fajtái: pénzügyi és operatív lízing, fogalma, áfa-minősítése ■ Zártvégű lízing és opciós lízing ■ Ingatlanlízing során áthárított díjak, egyéb költségek, ügynöki díjak stb. minősítése ■ Áfa-levonás és számlázás ingatlanlízingnél ■ Teljesítési időpont operatív lízing és opciós lízing, valamint zárt végű lízing esetén ■ Adókötelezettség választásának szempontjai, példák ■ Lakóingatlan és egyéb ingatlanlízingre vonatkozó szabályok ismertetése ■ Work-out folyamatok ■ Adóköteles tőkerész és tárgyi mentes kamat ■ Meghiúsult lízing számlázása ■ Számlakorrekciós esetek lízingnél ■ Visszavett ingatlan elszámolása ■ Devizás lízing speciális kérdései

Határon átnyúló ügyletek: ■ Ingatlan fogalma az új szabályozás szerint ■ Mely szolgáltatások minősülnek ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatásnak? ■ Ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatás teljesítési helye ■ Ingatlan építőipari szolgáltatás külföldinek vagy külföldön, regisztrációs kötelezettség ■ Külföldön lévő ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatások végigvezetése alvállalkozói–fővállalkozói láncon ■ Nemzetközi fordított adózás ingatlanügyleteknél ■ Belföldön lévő ingatlanhoz kapcsolódó építőipari szolgáltatás áfa-minősítése külföldi szereplő esetén ■ Ingatlanhoz kapcsolódó egyéb szolgáltatások, ingatlan-bérbeadás, szállodaszolgáltatás stb., raktározás, logisztikai szolgáltatás, földmunkák, mezőgazdasági szolgáltatások stb. ■ Önbevallással áfa-fizetés ■ Adólevonás, áfa-visszaigénylés nemzetközi viszonylatban ■ Határon átnyúló ingatlanügyletek számlázása, példák ■ Belföldi és nemzetközi fordított adózás összefüggései ingatlanügyleteknél

Az 5%-os lakásáfa visszavezetése

A rozsdaövezeti lakásokra vonatkozó 5%-os áfakulcs